买房是人生一大事，签订房屋买卖合同更不可（kě）放松警惕，因为买（mǎi）卖双方在专业知识上信息不（bú）对（duì）称，有时买方并（bìng）非出于（yú）本意或者不（bú）知道如（rú）何把握合同，以致最（zuì）后在合同（tóng）履行中处于被动地位。因此（cǐ），在签订房屋（wū）买卖合同时需要多（duō）加注意，了解（jiě）合（hé）同内容，谨防合同陷阱。

签订空白条款需注意

1．看是否有商品房（fáng）预售许可证

取得商（shāng）品（pǐn）房预售许可证必须符合下列（liè）条件：

（1）开发企业具有企业法人（rén）营业执照和房地产（chǎn）开发企业资质证（zhèng）书；

（2）取得土地（dì）使（shǐ）用权（quán）证书（shū）和使用土地批（pī）准文件（jiàn）；

（3）持有建设工程规划许可（kě）证和建设（shè）工程开工许（xǔ）可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用（yòng）条（tiáo）件，其他配套基础设（shè）施和公共设施具（jù）备（bèi）交（jiāo）付（fù）使用条件或已（yǐ）确（què）定进度和（hé）交付日期（qī）；

（6）物业管理方案已落（luò）实（shí）。

买（mǎi）现房的好处（chù）在于可以比（bǐ）较清楚地了解房屋的现（xiàn）状（zhuàng），可以尽快取得（dé）房地产权（quán）利（lì）证书等。购房人可（kě）到房地产管（guǎn）理部门核实该（gāi）商品房预售许（xǔ）可证（zhèng）真假即可，无商品房预售许可证对（duì）外销售房屋的，购买时（shí）都有隐（yǐn）患，存有不安全因素。

2．看合同中（zhōng）的土地（dì）性质（zhì）

现在很多房地产开发（fā）项（xiàng）目的用（yòng）地（dì）虽然是出（chū）让用地，但（dàn）由于土地性质为综合（hé）用地或者商住（zhù）两用地，导（dǎo）致土地（dì）使用年限不是70年，甚（shèn）至有些只（zhī）有（yǒu）40年。

在购（gòu）买时（shí）一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年（nián）限是否为70年。目前法（fǎ）律只是规定住（zhù）宅到（dào）期（qī）可自动续期，其他非住（zhù）宅性质土地一般（bān）需缴费续期。

3．看清（qīng）楚房屋用途

现在（zài）有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途（tú）为公寓。

关于（yú）公（gōng）寓（yù）的界定，目前不是很（hěn）明确。明确的是，国（guó）家（jiā）强制标准中对（duì）日照的要（yào）求没有（yǒu）提及（jí）公（gōng）寓一词，只有对住宅的解释。公寓光（guāng）照时（shí）间不需要满足大（dà）寒日有（yǒu）效（xiào）日（rì）照内满窗日照时间不少于两小时。另外公寓（yù）能否（fǒu）作为学区房，目前教育部门也没有（yǒu）明（míng）确的答复， 因此为了孩子入学购房（fáng）的要特别慎（shèn）重。

4．物业也不能忽（hū）视

在签订商（shāng）品房合同时会与前期物业（yè）公司签订（dìng）物业服（fú）务（wù）合同，由于开发商与前期物业公司（sī）关系一般比较（jiào）紧密，物（wù）业公司（sī）的声誉，以及物业合同中的很多约定，也（yě）要仔（zǎi）细阅读。

虽（suī）然成立业委会后（hòu）可以解聘物业公司，但目前的现（xiàn）实是（shì）很多（duō）小区因为居（jū）住率不足（zú）或者业（yè）主不（bú）愿（yuàn）多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主（zhǔ）和物业之间（jiān）纠纷较多。

5．车库和地下室或（huò）者阁楼的约定（dìng）

合同签订时，开发商承诺给业主赠（zèng）送车库（kù）或者（zhě）储藏室、阁楼（lóu）的，这些约（yuē）定一定要写入（rù）合（hé）同，口（kǒu）头承诺的东西往往因为缺乏（fá）证据最后不了了之。

是否有（yǒu）车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺（nuò）。另外人防车位也需特别注（zhù）意。

6．面积（jī）的约（yuē）定

这是（shì）目前引发（fā）纠纷最多（duō）的条款，大家都认（rèn）为（wéi）签订合同后，面积差（chà）距（jù）超（chāo）过（guò）3%的，可以不用付费，实际这是错误的（de）。

如果购房（fáng）人和开发（fā）商有（yǒu）约定，先遵照约（yuē）定，无约定（dìng）再按照规（guī）定执行。开发商往往在（zài）签订合同时和购房人进行（háng）约定，约定以有资质的测绘部门出具的面（miàn）积（jī）为主。

这一做法规避了3%的法定条件（jiàn）。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时（shí）直接约定面积，明确约（yuē）定超过多少不再付费（fèi）。

7．贷款（kuǎn）问题的约（yuē）定

开发商往往答应（yīng）帮（bāng）助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因（yīn）为购房人信誉等问题导致不能（néng）贷（dài）款（kuǎn）的，购房人需一次性付清房款。

可以先行查询个（gè）人信用或者在合（hé）同中明确（què）约（yuē）定“因无法贷款可以解除合（hé）同”。

8．逾期或者赔（péi）偿的问题

开发商和购房（fáng）人会在（zài）合同（tóng）中，对双方办证或者缴纳购房款等（děng）问题的期限进行约定（dìng），但如果细心就会发现，双方违（wéi）约后，赔偿的金额是不对等（děng）的，合同签（qiān）订时（shí）可要求对（duì）等待遇。

9．交（jiāo）房的问（wèn）题（tí）

交房的条（tiáo）件，一定要在合同中明确（què）。在哪个验（yàn）收环（huán）节之后，才可（kě）认定完成交房（fáng）。验收（shōu）方式有单（dān）体验收、综合验收、竣（jun4）工（gōng）验收备案、消防验（yàn）收等。

单体验收（shōu）后（hòu），有可能小区还处于建（jiàn）设状态，小区（qū）内的道路、绿化都有可能未完（wán）成，居住不一定方便，因此需约定清楚。

10．小区（qū）公共（gòng）区域和（hé）公共部位的约定

开发商往往会（huì）告诉购房者，小区内的会所（suǒ）、健身场所等（děng）多么规范（fàn）、多么先进，绕开产权（quán）问（wèn）题。

如果合同未约定这些场所（suǒ）的产权，开发商（shāng）有可能卖（mài）掉这些场所，买主不（bú）一（yī）定能让业（yè）主免费或（huò）者优惠使用，如果合同（tóng）中（zhōng）约定了这些场（chǎng）所的所有权归业主（zhǔ）所有，则（zé）开发商（shāng）不能出售这些（xiē）场所。

11．对各类设施（shī）的约定

燃气、宽带等（děng），往往开（kāi）发商都只选择一（yī）家，导致用（yòng）户无法选（xuǎn）择，如（rú）果在合同中约定，要求开发商允许几家经（jīng）营商进入小区（qū），业主就有主（zhǔ）动权了（le）。

12．双方协商解决的内容（róng）必须多研究（jiū）

凡是前面提到纠纷的内容（róng），后面（miàn）写双方（fāng）协商解决（jué）的，一（yī）般都是对开发（fā）商（shāng）不利的，一定要明确（què）违约责任，不能（néng）简单地（dì）标注协商解（jiě）决。

合同（tóng）附件也要（yào）留意

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋（wū）平面图、公共（gòng）部位与公（gōng）用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房（fáng）屋平面图应（yīng）标明每（měi）一个房间具体（tǐ）的尺寸以及（jí）墙体的宽度（dù），还应标明阳台（tái）的大（dà）小、空调机位（wèi）等具（jù）体的设备位（wèi）置（zhì）。

如（rú）果上述内容不明确，则房屋（wū）平面图（tú）起不到准确指示的作（zuò）用，对开发商来（lái）说也没（méi）有明确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还是（shì）公（gōng）共（gòng）部位与公用房屋分摊建筑面积（jī）构（gòu）成说（shuō）明和装修设（shè）备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内（nèi）容，而不应使（shǐ）用概念化的词语（yǔ）。

像“高级”“名（míng）牌”“精装修”这类词（cí）语不应在附件中出现，而应明确（què）“高（gāo）级（jí）”具体标准是什（shí）么，“名牌（pái）”是什么牌子，“精装修”达到什么（me）装（zhuāng）修（xiū）效果（guǒ）。

（3）根据（jù）民（mín）事法律“意思自治”原（yuán）则（zé），商品房买受人完全可以不受格式（shì）条款的（de）限制（zhì），与开发商进行协商（shāng），行使合同的修改（gǎi）和补充（chōng）权，在（zài）主合同（tóng）之（zhī）外（wài），签定补充协议，以（yǐ）明确一些模糊概念，修正主合（hé）同中的不合理条款。

13．房屋交付（fù）后，买受（shòu）人发（fā）现房屋实际情况与（yǔ）销售广（guǎng）告不符，可以要求开（kāi）发商承担违约（yuē）责任吗？

为了保护购（gòu）房者的权益（yì），《最高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同（tóng）纠纷案件（jiàn）适用法律若干问（wèn）题的解释》第三条（tiáo）规定（dìng）：“商品房的销售广（guǎng）告和（hé）宣传资料为要约（yuē）邀请，但是出（chū）卖人就商品房开发（fā）规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具（jù）体确定（dìng），并对商（shāng）品房买卖合同的订立以及房（fáng）屋价（jià）格的确（què）定有重大影响的，应当（dāng）视为要约。该说明（míng）和允（yǔn）诺（nuò）即使未载（zǎi）入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应（yīng）当承（chéng）担违约（yuē）责任。”

由此可见，对（duì）于房地产（chǎn）广告中（zhōng）的（de）有关（guān）房屋及其相（xiàng）关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大（dà）影响，那么即（jí）使该说明（míng）和（hé）允（yǔn）诺未（wèi）载入（rù）房屋买卖（mài）合同，也属于合（hé）同内容。若购房者发现说明（míng）或允（yǔn）诺的内容与实际（jì）不符时，可以（yǐ）要求开发商（shāng）承担违（wéi）约责任（rèn）。

14．哪（nǎ）些房地（dì）产（chǎn）不能（néng）转让（ràng）？

根据《城市房地（dì）产管理法》第三十八条（tiáo）规定，下（xià）列房地产，不得转（zhuǎn）让：

（1）以出让方式取得土地（dì）使用（yòng）权的（de），不符合本法第三十（shí）九（jiǔ）条规定（dìng）的条件的（de）；

（2）司法机关和行（háng）政机关依法裁定（dìng）、决定（dìng）查封或者以其他形式限（xiàn）制（zhì）房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房（fáng）地产，未经（jīng）其他共（gòng）有人书面（miàn）同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法（fǎ）登（dēng）记领取权（quán）属证书的（de）；

（7）法律、行政法（fǎ）规规定（dìng）禁止转让的其他情形。

15．仅有房产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗（ma）？

不动（dòng）产以（yǐ）登记的方式（shì）进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买（mǎi）受人才能获（huò）得不动产的所有权，登（dēng）记就是将（jiāng）新的所有人（rén）的名字登记在房产部门的登记簿上，不（bú）动产登（dēng）记簿是物权归属（shǔ）和（hé）内容的根据。而房产证是房产（chǎn）部门发给权利人的一种享有权利（lì）的凭（píng）证，只起到证据（jù）的作用，当不（bú）动产登记簿记载的权利人和房产（chǎn）证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为（wéi）准（zhǔn）。即房产证的效（xiào）力弱于不（bú）动产登记簿的效力。一旦（dàn）出现房屋（wū）产权纠纷，不动产登记簿上所记载的人则拥有房（fáng）屋的所有（yǒu）权。因此，在购买房（fáng）屋时，一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。

16．买来的住房面积缩水怎么办？

面（miàn）积缩水是买房族经（jīng）常遇到的（de）问题，对于房屋“面积缩水（shuǐ）”的问题（tí），应以（yǐ）房地（dì）产管（guǎn）理部（bù）门所做的测量面积为（wéi）准。《最（zuì）高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面（miàn）积缩水（shuǐ）问题（tí）作出了（le）明确的（de）规定：第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求（qiú）解除合同，但是对于缩（suō）水部分的购房款，开发商应当返还。第（dì）二（èr），误差率（lǜ）超过（guò）3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除（chú）合同（tóng），但是要求开（kāi）发商承担其他（tā）责任。

17．开发（fā）商（shāng）逾期交房怎么办？

开发商应该（gāi）按照约定的时间交付房屋（wū），这是开发商的主要义（yì）务。如（rú）果开发（fā）商没有（yǒu）按期交房，买受人可以根据不（bú）同（tóng）情况，采取不同的方式来维护自己的（de）合（hé）法权益（yì）。第一，开发（fā）商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的（de），买受人可以解除（chú）合同；第（dì）二，逾期（qī）交付，经催告后在合理期（qī）限内仍没有履行（háng）的，买受人不解（jiě）除合同，可以请求开发（fā）商（shāng）承（chéng）担违约（yuē）责任；第（dì）三，逾期交（jiāo）付，经催（cuī）告（gào）后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是（shì）可以请求开发商承担违约责（zé）任。需（xū）要（yào）注（zhù）意的是，买（mǎi）受人享有（yǒu）的解除权必（bì）须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

18．房屋买卖（mài）合同签订（dìng）后，因意外事故使房屋（wū）毁损、灭失的风险由谁承担？

《最高人民法院关（guān）于审理商（shāng）品房买卖合同纠（jiū）纷案件适用（yòng）法律（lǜ）若（ruò）干问题的（de）解（jiě）释（shì）》第十一（yī）条（tiáo）就（jiù）此（cǐ）问题（tí）的不同情况分（fèn）别作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋（wū）的交付使用，但当事（shì）人另有约定（dìng）的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交（jiāo）付使用前由出卖人承担，交付使用后（hòu）由买（mǎi）受人承担；买受人（rén）接到（dào）出卖（mài）人的书（shū）面交房（fáng）通（tōng）知（zhī），无正（zhèng）当理由拒（jù）绝接收的，房屋毁损、灭失的风（fēng）险自书（shū）面交（jiāo）房（fáng）通知确定的交付使用之日起（qǐ）由买受人承（chéng）担，但法律另（lìng）有（yǒu）规（guī）定或者当（dāng）事人另有约定（dìng）的除外。”

由此可见，一（yī）般情况下（xià），房屋损坏的（de）风险，在房屋交付（fù）之前由出（chū）卖（mài）人承担；在房屋交付给买受（shòu）人之（zhī）后，由买受（shòu）人承担。此处（chù）所说的交付，是（shì）指房屋的转（zhuǎn）移占有，就是把房屋由出（chū）卖人手中，交到（dào）买受人手中（zhōng），由买受人占有使用（yòng）该（gāi）房（fáng）屋。

19．签（qiān）订商品房预售（shòu）合同，应具备哪些条件（jiàn）？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售，应（yīng）当符合下列（liè）条件：

（1）已交付全部土（tǔ）地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持（chí）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房（fáng）计算，投入开发建设（shè）的资金达到工（gōng）程建设总投资的百分（fèn）之二十五以上，并已（yǐ）经（jīng）确定施工进度和竣工交付日期（qī）；

（4）向（xiàng）县级以上人民政府房产管理（lǐ）部（bù）门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品（pǐn）房预售（shòu）人应当按照国家有关（guān）规定（dìng）将预售（shòu）合同报县级以上人民政（zhèng）府房（fáng）产管（guǎn）理（lǐ）部门和（hé）土地（dì）管理部门登记备案（àn）。商品房（fáng）预售（shòu）所得（dé）款项（xiàng），必须（xū）用于有关的工程建设。

20．出卖人未（wèi）取得商（shāng）品房（fáng）预售许（xǔ）可证（zhèng）明，其与买受人签订的房屋预售合同是否（fǒu）有效（xiào）？

《最高（gāo）人民（mín）法院关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若干问题的解释（shì）》第二条规定：“出卖人（rén）未取得商品房预售（shòu）许可证明，与买（mǎi）受人订立的（de）商品（pǐn）房预售合同，应当认定（dìng）无效，但是在起诉前（qián）取得商（shāng）品房预（yù）售许可证（zhèng）明的，可以认定（dìng）有效。”

可见，要签订商品房（fáng）预售合同（tóng），开发商必须（xū）取得（dé）商（shāng）品房预售许可（kě）证明（míng），否则，该（gāi）合同无效。当然，也有例外情（qíng）况。如（rú）果在买受人向法院起诉之前（qián），商品房预售人（rén）取得了商品房（fáng）预售许可证（zhèng）明，可认（rèn）定预售合同有（yǒu）效。

21．房屋买卖双（shuāng）方（fāng）签（qiān）订预售合同后，没有进（jìn）行（háng）登记备案，一方当事人可以请求（qiú）确认合同无效吗？

《最高人民法院关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干（gàn）问（wèn）题（tí）的解（jiě）释》第六条（tiáo）规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理（lǐ）登记备案（àn）手续为由，请求确认合（hé）同无效的（de），不予支（zhī）持。当事（shì）人约定以办理登记（jì）备（bèi）案手（shǒu）续为商品（pǐn）房预售合同生效（xiào）条件的，从其（qí）约（yuē）定，但当事（shì）人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

由（yóu）此（cǐ）可（kě）见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，需（xū）进行登（dēng）记备案，但是如果双（shuāng）方（fāng）签订预（yù）售合同后（hòu）没有办理（lǐ）登记备案（àn）手（shǒu）续，当（dāng）事人要求确认（rèn）合同无效的，法（fǎ）院不予支持（chí），是（shì）否办理登记（jì）备案（àn）手（shǒu）续不是（shì）预售合同生效的条件。

22．房屋（wū）出现质（zhì）量问题，任何时候都可以（yǐ）要（yào）求出（chū）卖人修复吗？

《商（shāng）品房销售管理办法》第三十（shí）三（sān）条规定：房地产（chǎn）开发企业（yè）应当对所（suǒ）售商品房承担（dān）质量（liàng）保修责任。当事人应当在合（hé）同中（zhōng）就保修范围（wéi）、保（bǎo）修（xiū）期限（xiàn）、保（bǎo）修责（zé）任等内（nèi）容作出约定。保修期从交付之日起（qǐ）计算。商（shāng）品住宅的保修期（qī）限不得低于建设（shè）工程承（chéng）包单位向建设（shè）单（dān）位（wèi）出具的质量保修书约定（dìng）保修期的存续期；存续期少于（yú）《商品住宅实行质量保证书和住宅（zhái）使用说明（míng）书（shū）制（zhì）度的规定》（以下简称《规定（dìng）》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保（bǎo）修期限。非（fēi）住宅商（shāng）品房的保修期限不得低于建设工（gōng）程承（chéng）包单位（wèi）向建设单位出（chū）具（jù）的质量保修书约定保（bǎo）修期的存续期。在（zài）保修期限内发生（shēng）的属于保修范围的（de）质量问题（tí），房地产开发企业（yè）应当履行保修义务（wù），并对造成的（de）损失承担赔偿责任（rèn）。因（yīn）不可抗力（lì）或者使用（yòng）不当造成的损坏，房（fáng）地产开发企业不承（chéng）担责任。

此（cǐ）外，《建筑工（gōng）程质（zhì）量（liàng）管理（lǐ）条例》第四（sì）十条规（guī）定，在正（zhèng）常（cháng）使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础（chǔ）设施（shī）工程、房屋建筑的地基（jī）基（jī）础工程和主体结构工程，为设计文件（jiàn）规定的该工程的合理（lǐ）使（shǐ）用年限（xiàn）；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生（shēng）间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个（gè）采暖期、供冷（lěng）期；（4）电气（qì）管（guǎn）线、给排水管道（dào）、设备安装和装（zhuāng）修工程，为2年。其（qí）他项目的保修期（qī）限由发（fā）包方与承包方约定。

由此（cǐ）可见，关于房（fáng）屋的保修期（qī），是比较复杂（zá）的，当事人（rén）为了（le）维护（hù）自己（jǐ）的（de）权（quán）益（yì），除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细（xì）的约定，制（zhì）定房（fáng）屋（wū）的保修条款。所以，房屋出现（xiàn）质量问题，并不是任何（hé）时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保（bǎo）修期（qī）是有一（yī）定的期限（xiàn）的。

23．房屋买卖（mài）双方签订（dìng）合同后，出卖人（rén）与第三人恶意串（chuàn）通，又（yòu）签订合同并交（jiāo）付使用，买受人可以请求确认第（dì）二个合同（tóng）无（wú）效（xiào）吗？

《最高人民（mín）法院关于审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同纠（jiū）纷案件（jiàn）适用法律若干（gàn）问题的解释》第（dì）十（shí）条规定（dìng）：“买受（shòu）人（rén）以出卖人（rén）与第三人恶意串通，另行订立（lì）商品房买（mǎi）卖合同并将（jiāng）房屋交付使用（yòng），导致其无法取得房屋为由，请（qǐng）求确认出卖人（rén）与（yǔ）第三人订立的商品（pǐn）房买卖合同无效的，应予支持。”

因此，房屋买卖双方（fāng）签订合同后，出卖（mài）人又与他人签订合（hé）同，并（bìng）将（jiāng）房屋交付使用，买（mǎi）受（shòu）人只要能够证明（míng）出卖（mài）人与第（dì）三人是恶意串通，其可请（qǐng）求（qiú）法院确认出卖人与第三人（rén）签订的（de）合（hé）同无效。实际生（shēng）活中，如（rú）果（guǒ）第三人明知（zhī）买（mǎi）卖（mài）双方（fāng）的合（hé）同（tóng），还与出卖人签约，其实就是恶意。

24．房屋交付使用后，房产证（zhèng）迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任（rèn）？

《最（zuì）高人民（mín）法院关于审理商品房买卖合同纠纷案（àn）件适用（yòng）法律若干问题的解释（shì）》第十八条规定：“由于出卖（mài）人的原因，买受（shòu）人在下列期限届满未能取得（dé）房屋权属证书的，除当（dāng）事人有特殊约（yuē）定外，出卖人应当承（chéng）担违约责（zé）任：（一）商品（pǐn）房买卖合同约定的办理房（fáng）屋所有权登（dēng）记的期限；（二）商品（pǐn）房买卖合（hé）同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起（qǐ）90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋（wū）的，自合同订立之日（rì）起90日。合同没（méi）有（yǒu）约定违（wéi）约金或者（zhě）损失数额难以确定的，可（kě）以（yǐ）按（àn）照已付购房（fáng）款总额，参（cān）照（zhào）中（zhōng）国人民（mín）银（yín）行规定的金融机（jī）构（gòu）计收逾期贷（dài）款（kuǎn）利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办（bàn）理房产证（zhèng）应承担（dān）的责任。

实际生活中（zhōng），房产证迟迟办不下（xià）来，有部分原（yuán）因是因（yīn）为开发商出（chū）售手续不（bú）能及时办理齐（qí）全。由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求（qiú）开发（fā）商承担违约责任（rèn）。为了（le）更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办（bàn）理（lǐ）房产证的期限，将时间（jiān）约（yuē）定（dìng）明（míng）确，以防（fáng）开（kāi）发商恶意拖延办证（zhèng）时（shí）间。

25．房屋买卖时，该房屋所占（zhàn）范围的（de）土（tǔ）地使用权是否随之转移？

《城（chéng）市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所（suǒ）有（yǒu）权和（hé）该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根（gēn）据上述法条规定，房屋买卖时，该房屋所（suǒ）占范围的土地使用权也（yě）随（suí）之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在地（dì）的县级以上地方人民政府的房产管（guǎn）理部门（mén）办理房屋产（chǎn）权转移（yí）登记手续，之后房屋买（mǎi）卖双方凭借变更后的房屋所（suǒ）有权证书和（hé）相关证件，到同级人（rén）民（mín）政府的土地（dì）管理部门申（shēn）请办理土地使用权变更登记，土（tǔ）地（dì）管理部门核实（shí）后（hòu），由同级人民政（zhèng）府更（gèng）换土地使（shǐ）用权证（zhèng）书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变（biàn）更（gèng）。

26．房屋买卖双方已办（bàn）完（wán）过（guò）户手续，双方还能（néng）解除合同吗？

《合同法（fǎ）》第九十三条规定：“当事人协商一致（zhì），可以解（jiě）除合同。当事人可以约（yuē）定（dìng）一方解除合同（tóng）的（de）条件。解除合同的条（tiáo）件成就时，解除权人有权解（jiě）除（chú）合同（tóng）。”

由此（cǐ）可见，只要当事人（rén）双方协商一致，或者合同约定的解除合同的条件成就（jiù），是可以解（jiě）除合同的（de），即（jí）使（shǐ）房（fáng）屋已经过户。

27．房屋买卖合同签（qiān）订后（hòu），一方（fāng）以（yǐ）未（wèi）办理房（fáng）屋产权变更登记为由主张合同（tóng）无效，能否（fǒu）成立？

《物权法》第（dì）十五条规（guī）定：“当（dāng）事人之间订立有关（guān）设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除（chú）法律另有规定（dìng）或者合同另有约（yuē）定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影（yǐng）响合同效力。”

由此可见，对房屋买卖双方当（dāng）事（shì）人（rén）来（lái）说，双方只要签订（dìng）了（le）合同，是否到登记机关办（bàn）理登记，不影响合同（tóng）效（xiào）力。除非当事人在合同中（zhōng）约定合同生效的（de）时间或（huò）其（qí）他条款，否则，自合同成立时生（shēng）效。所以，不（bú）能因未办理变更登记，主张合同无效。

28．房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否（fǒu）要求解除合同？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题（tí）的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条（tiáo）的规定，出（chū）卖人迟（chí）延（yán）交付房屋或者（zhě）买受人迟延支付购房款，经催（cuī）告后在三个月的合理期（qī）限内仍未（wèi）履行，当事人一方请（qǐng）求解除合同（tóng）的（de），应予支持，但当事人（rén）另有约定（dìng）的除外。法律（lǜ）没有规定或者（zhě）当事人没有约定（dìng），经对方当事人催告后，解除权行使（shǐ）的（de）合理期限（xiàn）为三（sān）个月。对方当事人没有催告的，解除权（quán）应当在解除权发生（shēng）之日起一年内行使；逾期不行（háng）使的，解除权消灭。”

由此（cǐ）可见，房（fáng）屋的（de）买受（shòu）人迟延（yán）交付（fù）房款的，出卖人可先（xiān）予催告，要（yào）求（qiú）其履行合（hé）同，支（zhī）付购房款，如果买受人在催告后3个月（yuè）的合理期（qī）限内仍不支付，出卖人可以请求解除合同。此外（wài），解除权有一定的行使期限（xiàn）。

29．租赁房屋被卖，租房人有（yǒu）权（quán）继续居住吗？

《合同（tóng）法》第二百二十九条（tiáo）规定：“租（zū）赁物在租赁（lìn）期（qī）间发生所有权变动的，不影（yǐng）响租（zū）赁合同（tóng）的效力。”《最高（gāo）人民法院关于贯彻（chè）执行〈中华人民共和国（guó）民法通则〉若（ruò）干（gàn）问（wèn）题的意见（试行）》第（dì）一百一（yī）十九条规（guī）定：“私有房屋在租赁期（qī）内，因买卖、赠与或者继（jì）承发生（shēng）房屋产（chǎn）权转（zhuǎn）移的（de），原租赁（lìn）合同对承租人和（hé）新房主继续（xù）有效。”由（yóu）此可见，租赁房屋被卖，租（zū）房人有权继续居住。

案例（lì）君补充：《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租（zū）人按照租赁合同占有期限（xiàn）内发生所（suǒ）有权变动的，不影响租赁合同的效力。

30．什么（me）是房屋（wū）承租人的优先购买权？

房屋承租人的优先购买权（quán）是指出租（zū）人出（chū）卖租赁房屋的，应当在出卖（mài）之前的合理期限内通知承租人，承租人享有（yǒu）以同等条（tiáo）件优（yōu）先购买（mǎi）的权（quán）利。《合同法（fǎ）》第二百三十条（tiáo）规定，出租（zū）人出卖（mài）租赁房（fáng）屋时，应（yīng）当在出卖之前的合理期限内通知承租人（rén），承租（zū）人享有以同等条（tiáo）件（jiàn）优先购买（mǎi）的权（quán）利。《最高人民法（fǎ）院关（guān）于审理城（chéng）镇房屋租赁合同（tóng）纠纷案（àn）件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁（lìn）房屋未在合理期限内（nèi）通知承（chéng）租人或者存在其他侵害承租人优先购（gòu）买权情形（xíng），承租（zū）人请求出租（zū）人（rén）承担赔（péi）偿责任的，人（rén）民法院（yuàn）应予支持。但请（qǐng）求确认（rèn）出租人与第三（sān）人签订的房屋买卖合同无（wú）效的，人民（mín）法院不予支持”。据此，出租（zū）人侵害承租人优先购买权的，出租人与（yǔ）第三（sān）人签订的房屋（wū）买卖合同（tóng）不因此无（wú）效，承租人只能请求（qiú）出租人承担（dān）赔偿责任。

房屋承租人优先购买必（bì）须符合以下条件：

(1)仅限于房屋租赁（lìn）场合;

(2)出租人（rén）出卖出租房屋,应当在出卖之（zhī）前的合理期限内通知承租人。

(3)出租人侵害承租人（rén）优（yōu）先权的,承租人可主（zhǔ）张赔偿损失;

(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者（zhě）发生（shēng）冲（chōng）突（tū）的,前者优先于（yú）后者.

案例（lì）君补充：《民法典》第七百二十六（liù）条：出（chū）租（zū）人出卖租赁房屋（wū）的，应当在出卖之前的合理（lǐ）期（qī）限内通知承租人，承租人（rén）享有以同等条件优先购（gòu）买的（de）权利；但是房（fáng）屋按份共有人行使优先购买权或者出（chū）租人将房屋出卖给近亲（qīn）属的除外。