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    房屋租(zū)赁合同须(xū)知的法律要点

    一、违约金

    在房屋租(zū)赁合同纠纷案件中,当事人主张违约金(jīn)的,双方(fāng)应(yīng)当在(zài)合同中(zhōng)有明确(què)的约定,否则当事(shì)人(rén)只能按照要求违约方赔偿违约损失,而不能主张违约金。

    在承租方违约的情况下,法(fǎ)院应充分(fèn)考虑(lǜ)出(chū)租方的损失和承(chéng)租方为违(wéi)约所支付的成(chéng)本,租(zū)赁(lìn)保证金作为已经事(shì)先支付的款项(xiàng),应当考虑到守约方(fāng)违约损失的计算之中,酌情减免承租人应承担的违约金数额。当(dāng)然(rán)如果租赁保证(zhèng)金数额过高,守约方违约损失(shī)已(yǐ)经弥补,且出租方对合同解(jiě)除也有过错的,法院(yuàn)会酌情(qíng)判令出租人退还部(bù)分租赁保证金。

    二、违法建(jiàn)筑

    《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于审理城镇房屋租(zū)赁合同纠纷案件(jiàn)具(jù)体(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解(jiě)释》第二条规定,“出租人就未取得建设工程(chéng)规(guī)划许可证(zhèng)或者未按照建设工(gōng)程规划许可证(zhèng)的(de)规(guī)定建设的房屋(wū),与承租人订立(lì)的租(zū)赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取(qǔ)得建设工(gōng)程规划许(xǔ)可(kě)证或者经主管(guǎn)部(bù)门批准建设的(de),人民法院应当认(rèn)定(dìng)有(yǒu)效。”

    三、改变房屋用途

        租赁合同约定案涉房屋(wū)仅作为(wéi)普通住房(fáng)使用(yòng),不得用(yòng)于合租及办公的,如果承租人将案涉房产地(dì)址注(zhù)册为其公司的住(zhù)所地,放(fàng)置了办公设备的,应(yīng)当认定承租人违约改变房(fáng)屋用途(tú)。

    四、转租期间,房屋所有权变动(dòng)

    承租(zū)人转租期间,房(fáng)屋所有权发生变动的,根(gēn)据《中华人民共和国(guó)合同法》第二百二十九条(tiáo)规定,“租(zū)赁物(wù)在租赁期(qī)间发生(shēng)所有权变动(dòng),不影响租赁合同的效力”,在(zài)原租赁期间内,承(chéng)租人可继续享(xiǎng)有原合同的权利,不因房屋所有(yǒu)权的变(biàn)动而有所改变。承租人作为第一承租(zū)人兼转租人依约可(kě)继续享有(yǒu)向次承租人收取租金等权利。

    五、租赁房(fáng)屋被烧毁

    租赁房屋被烧毁是因为案外人故(gù)意纵火(huǒ)的犯罪(zuì)行为所致时,如果承租人对于租赁房屋被烧(shāo)毁没有过错,应根(gēn)据《中华(huá)人民共和国民法通则(zé)》第一百三十二条“当事(shì)人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责(zé)任”的(de)规定,按公平原则,结合实际情况,由承租人对出租人的房屋损失承担一定的(de)赔(péi)偿责任(rèn)。

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